Сколько стоит жилье на европейских аукционах

Сколько стоит жилье на европейских аукционах

Последнее время нестабильная мировая экономика оказывает все большее влияние и на рынок недвижимости, поэтому приобретение выгодных объектов посредством аукционов становится все более сложным мероприятием.
Чтобы понимать прелесть аукционных покупок, надо знать одну важную особенность: этот метод продажи обычно используют не посредники, а собственники недвижимости, которые по разным причинам не могут выплачивать кредиты или ипотеку за приобретенные ранее объекты. Часто эта недвижимость не является самой инвестиционно-привлекательной, поэтому продажа на открытом рынке затруднена и собственник выставляет ее на аукционе, причем обычно с ощутимым дисконтом.
Аукцион – это в некотором смысле тотализатор, на котором может повезти или нет. По словам учредителя компании Etage Real Estate, который по совместительству является и ее генеральным директором, Дэвида Коена, многое зависит от популярности самого аукциона и качества выставленного на продажу объекта. Если торги не имеют широкого публичного резонанса и анонсирования, то есть шанс приобрести неплохую жилую или коммерческую недвижимость, а также земельные участки по ценам ниже рыночных. Но это скорее приятно исключение, чем правило, т.к. одной из основных задач аукциона является выявление реальной стоимости объекта на рынке. Не являются редкостью случаи, когда покупатель на торгах вынужден переплачивать за привлекательные лоты в виду большого на них интереса среди других участников, а, следовательно, нельзя воспринимать аукционы как возможность приобретения недвижимости исключительно по сниженной цене.
Современные операторы рынка часто в качестве единичного примера сверхвыгодной покупки приводят нашумевший в 2012 году случай, когда на одном аукционе американским миллионером Биллом МакМэхеном было скуплено 645 недвижимых объектов, из которых более 62% составляла жилая недвижимость. За свое приобретение предприниматель заплатил около 4,5 миллионов долларов, т.е. в среднем по $6,5-7 тыс. долларов за 1 объект. Организаторы торгов были подвергнуты публичному порицанию за решение отдать все лоты, в качестве приобретения, только одному участнику, тогда как иные были готовы заплатить большую цену за определенные отдельные объекты. Но любая рыночная сделка, как известно, отдает предпочтение оптовым закупкам.
По оценке экспертов, такое пакетное приобретение принесет покупателю не менее 2 млн. долларов прибыли при условии, что все 645 объектов будут проданы в розницу на открытом рынке.
Такой пример наглядно иллюстрирует возможности аукционов при правильном, и главное – постоянном подходе к торгам. Однако последние пару лет собственники и правообладатели недвижимости все чаще прибегают к сложным юридическим схемам, целью которых является недопущение продажи по заниженным ценам. Как считает Игорь Индриксон, для того, чтобы выгодно купить десяток объектов, нужно принять участие не менее чем в 200 торгах. Также учредитель портала консалтинговых услуг Indriksons.ru и управляющий инвестициями в сфере недвижимости считает, что у частных собственников и финансовых организаций, банков разные по размаху махинации. Они позволяют сделать затруднительной покупку объектов по низким ценам. Специалист приводит пример схемы: финансовые организации, имеющие большое количество активов, которые не могут быть быстро обращены в денежные знаки, учреждают дочернее предприятие и выдают ему кредит на развитие. Предприятие с положительной кредитной репутацией становится на ноги, обретает экономическую устойчивость, и на аукционах выкупает объекты недвижимости, которые кредитовал банк, по ценам, эквивалентным сумме кредита.
Такая схема сейчас получила широкое распространение в Европе.
Но любой аукцион подразумевает дополнительные затраты для участника, так, к примеру, стоимость работы специалистов, представляющих интересы покупателей на аукционах Восточной Европы может стоить от 100 евро. Западная Европа за аналогичные услуги потребует втрое большую сумму. Нехитрый подсчет показывает, что при участии в тех двухстах аукционах, нужных для выгодной покупки 10 объектов, о чем говорил специалист, финансовая обоснованность таких мероприятий будет поколеблена суммами затрат.
Есть еще одна, характерная для торгов черта – покупка объектов недвижимости без предварительного осмотра. Покупатель зачастую просто не может оценить состояние объекта и возможные затраты на его ремонт или реставрацию, поэтому профессионалы рекомендуют, в первую очередь, более аккуратно и внимательно относиться к приобретению старинных домов, отдавая предпочтение типовым застройкам и новым объектам.
Есть незыблемый постулат, на который опирается работа любого аукциона: чем более стабильным является состояние рынка недвижимости региона, тем более статичны цены на торгах, а скидки маловероятны. Так, к примеру, если максимальное снижение цены на объекты Франции или Англии составляет до 15%, то нестабильные испанские регионы могут продаваться со скидкой до 70%. Это же правило диктует начальные цены лотов.
Например, испанское предприятие Direct Auctions сообщает на своем сайте дату следующего аукциона, на котором выставлено 13 объектов – 31 января. Один из лотов – вилла в Марбелье на 5 жилых и 4 ванных комнаты, полностью меблированная. Общая площадь объекта 400 кв.м. Вокруг виллы разбит сад на 200 кв.м с бассейном. Стоимость лота по оценкам специалистов составляет –  €695 000. Стартовая стоимость лота — 450 тыс. евро.
Но, как и на обычном рынке, не все объекты продаются сразу. Очень показательным был аукцион, состоявшийся в ноябре 2012г, когда из 23 объектов продано было лишь 9, причем часть из них – по заниженным ценам. Так, апартаменты в 50 м.кв. с одной спальней, стоимость которых оценивалась в 55 тыс. евро, были приобретены за 38 тыс. евро. Стартовая цена лота составляла 30 тыс. евро.
Часто объектами торгов становится недвижимость, за которую не выплачена ипотека или это может быть государственная собственность. Но, как правило, чем больше скидка на лот от его оценочной стоимости, тем больше сомнений у покупателя должен вызывать такой объект. Поэтому важным становится выяснение причин, которые привели данную недвижимость к продаже. Возможно, это тот редкий шанс выгодной сделки.
Так, история аукционных торгов знает случай, когда просторный дом на три спальни с садиком и гаражом был продан всего за 7 тыс. долларов, тогда как оценивался экспертами в 22 тыс. долларов. Этот дом находится в Детройте, и он был конфискован банком за задолженность. Хрестоматийным примером была продажа в 2011 году на eBay двухкомнатной квартиры в Индианаполисе за $1.
По словам учредителя компании Etage Real Estate, на сегодняшний день большое количество имущества, бывшего в залоге, появляется на аукционах. Но, как правило, эта недвижимость является неликвидной. Очень распространенным является портфельное приобретение объектов. Цель такой покупки – розничная или мелкооптовая перепродажа мелким операторам или инвесторам, которые в свою очередь будут искать покупателя или арендатора.
В прогрессивных Штатах сегодня размер доли недвижимости, реализуемой посредством аукционов, мизерно мал в сравнении с долей реализации на открытом рынке и все больше стремиться к нулю.
Регламент взаимодействия продавца и покупателя диктует обязательное составление и визирование предварительного соглашения о покупке, после чего, в двухнедельный срок, покупатель обязан внести не менее 10 % от стоимости объекта в качестве предоплаты. Если в предварительном соглашении не указаны иные сроки, то остальная часть стоимости приобретаемого имущества должна быть передана продавцу в течение 28 дней после завершения торгов. Далее процесс приобретения и оформления объекта недвижимости происходит в порядке, предусмотренном законодательством региона.

Последние новости

Европейские СМИ о таймшер сегодня
Фев 04, 2021
Уважаемые пользователи и клиенты!
Сен 05, 2020
Инфляция в Великобритании почти в два раза превысила прогнозы властей
Июн 03, 2020
Британская круизная компания P&O Cruises привязала зарплату экипажа лайнеров к качеству обслуживания клиентов
Июн 03, 2020
Всплеск активности на рынке недвижимости Великобритании оказался временным явлением
Июн 03, 2020