Mortgage (ипотека)

Поиск

Blogs

• Сколько стоит жилье на европейских аукционах
• Перспективы европейского рынка недвижимости в 2013 году
• НР объяснила рекордные убытки
• Экзотические отели мира
• Право на смерть: вопрос правоведения или этики
• Время инвестировать: недвижимость в Великобритании подешевела на 2,6% за последний год
• Лондон примет рекордное количество туристов из Китая во время Олимпиады
• Проблемы в системе образования Великобритании: учителя вынуждены кормить учеников
• Как долговой кризис повлияет на британцев
• Британский премьер-министр Дэвид Кэмерон поддерживает бюджетный союз

News

• Богатые европейские страны первыми выйдут из еврозоны
• Сколько лет будет продолжаться кризис
• Что будет с экономикой Великобритании
• Канцлер казначейства Джордж Осборн пообещал многомиллиардные инвестиции в инфраструктурные проекты
• Стоимость оформления британского паспорта уменьшилась на 5 фунтов стерлингов
• Фолклендские острова останутся британскими
• Школьные каникулы в Великобритании могут затянуться
• Всплеск активности на рынке недвижимости Великобритании оказался временным явлением
• Британская круизная компания P&O Cruises привязала зарплату экипажа лайнеров к качеству обслуживания клиентов
• Инфляция в Великобритании почти в два раза превысила прогнозы властей

Процесс покупки домов

Что такое ипотека?

Ипотека является займом, который берется, чтобы позволить купить недвижимость. Большинство банков и строительных компаний, а также специализированные ипотечные компании предоставляют ипотеку.

Банк Англии 5 марта 2009 года понизил базовую ставку до пол процента, что стало самым низким показателем со времен основания Банка в 1694 году.

Последний раз Банк Англии понизил учетную ставку 5 февраля 2009 года. Ставка была снижена на 0,5 процентного пункта до 1 процента годовых.

Сколько можно занять

Для проживающих в Великобритании, в зависимости от дохода и обстоятельств, можно занять до 100 процентов (а иногда и больше) от стоимости недвижимости- но если вы делаете покупку в первый раз, вам дадут от 90 до 95 процентов. При покупке вам понадобится найти сумму для внесения залога, чтобы покрыть разницу между ценой покупки и ипотечной суммой.

Для нерезидентов возможно получение 65-70% от цены покупки, в зависимости от вашего обычного места проживания.

Ипотека – это “обеспеченный заем”

В случае если вам предоставляется ипотека, сама недвижимость выступает “обеспечением” займа. Это значит, что если вы не возвратите сумму займа, заимодатель может войти во владение и продать собственность , чтобы вернуть свои деньги. Поэтому прежде чем обратиться за ипотекой, надо быть уверенным, что вы сможете выплачивать деньги.

Решая вопрос об ипотеке

Всегда полезно встретиться со специалистом по ипотеке, чтобы обсудить, какую сумму вы можете взять в долг, если вы еще этого не знаете. Это поможет вам составить представление о том, какую недвижимость вы можете себе позволить; в какой области; какое общее количество средств вам придется потратить в процессе покупки дома

Выбор недвижимости и ваше предложение

Если вы уже выбрали недвижимость, которую вы желаете приобрести, вам нужно связаться с риэлтером, действующим от имени продавца, и сделать предложение купить эту недвижимость.

Выбор юриста

После того, как предложение о покупке недвижимости было принято, риэлтеру продавца понадобится информация о вашем юристе. Ваш юрист занимается всеми юридически аспектами покупки недвижимости, что называется оформление документов по переходу права на недвижимость (conveyancing) . Вам надлежит оплатить все расходы юриста, а от них во многом зависит скорость оформления документов по ипотеке. Они занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре банкротств и т.д. , также ими осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов. Плата за услуги юриста сильно различается, но в среднем оценить ее можно в диапазоне £700-£2000.

Ипотечная сделка

После того, как ваше предложение о покупке было принято, необходимо разработать ипотечную сделку. Ваш ипотечный брокер должен убедиться в ваших доходах (недавние платежные листки, P60 и выписки из банковских счетов или бухгалтерских документов в случае индивидуального предпринимательства). Оценка собственности необходима для подтверждения ее структурной основательности. Большинство заимодавцев также потребуют оценку собственности, чтобы решить, годится ли собственность выступить в качестве залога

Обмен контрактами

После того как ваш юрист провел все необходимые исследования и было достигнуто соглашение об условиях контракта, может быть проведен обмен контрактами. После того как каждая из сторон подписала контракт, и стороны обменялись контрактами, контракты вступают в силу. Контракты включают дату вступления в силу, т.е., дату, начиная с которой недвижимость становится вашей. При обмене контрактами должен быть уплачен любой требуемый залог. При обмене контрактами необходимо оформить страхование здания, чтобы начиная с этого дня недвижимость была застрахована. Если у вас уже есть страховка, как правило, ваш страховщик освободит эту новую недвижимость от увеличения страховой суммы до даты вступления контракта в силу.

Завершение сделки

Это день, когда ваш юрист завершит покупку от вашего имени, и недвижимость станет полной собственностью. Акт о передаче, документ, подтверждающий, что вы являетесь собственником, будет затем выслан в соответствующий регистр, чтобы в регистр были внесены изменения, а вы были занесены в него как полноправный владелец.

Переезд

Теперь недвижимость ваша, и вы можете переехать в нее. Вы можете договориться с фирмой, профессионально занимающейся переездами, чтобы вам помогли. Как только вы окажетесь в вашем новом доме, вы обязаны известить об этом местные органы власти, официальных поставщиков коммунальных услуг, налоговую службу и другие службы, которые необходимо известить (телефонная служба, другие поставщики, неудовлетворенные кредиторы, родственники, друзья и т.д.).

Необходимые издержки

Каковы же издержки?

Залог

При обмене контрактами, как правило, требуется внесение залога, который и выплачивается вашим юристом. Это процент от цены покупки, о которой договорились агент и продавец- обычно, между 5% и 10%.

Оценка/ осмотр

Чтобы убедиться, что недвижимость является приемлемым залогом за предоставление займа, оценщик предоставляющей ипотеку стороны должен осмотреть и оценить недвижимость. Стоимость этой оценки, если оценка не бесплатна, зависит от выбранного вами

Юридические издержки

Как правило, необходимо выбрать юриста или лицензированного специалиста по передаче прав на недвижимость, чтобы он взял на себя юридические аспекты покупки недвижимости. Это означает затраты. Оценить эти затраты можно до того, как вы обратитесь к юридическому эксперту

Справки в местном органе власти

Ваш юридический советник должен навести справки, чтобы узнать, нет ли планов будущей застройки, которые могут повлиять на стоимость и приобретение вами выбранной недвижимости.

Регистрация земли

Проверяется законность собственности и регистрируется собственник по данному адресу

Гербовый сбор

Это государственный налог, основанный на цене приобретения недвижимости, который рассчитывается следующим образом:

От £0 до £125,000 (в 2008 году, временно, верхний предел был изменен до 175,000) – ничего
£125,001 (175,001)-£250,000 – 1% от стоимости покупки
£250,001-£500,000 – 3% от стоимости покупки
£500,001+ – 4% от стоимости покупки

Плата за сделку

Большинство кредиторов берут плату за сделку по ипотеке. Некоторые кредиторы разрешают прибавить эту сумму к сумме ипотеки, и цены различаются в зависимости от выбранного кредитора и предложения по ипотеке.

Плата за консультацию по ипотеке

Следует быть готовым к тому, что придется заплатить за консультацию по ипотеке профессиональному консультанту по ипотеке. Вам нужно быть уверенным, что он имеет доступ “ко всему рынку “….иными словами, что он способен получить для вас лучшего кредитора и тот продукт, который вам нужен. Не все консультанты требуют платы за такие консультации.

Более высокая стоимость кредита(ранее известная как Гарантия по возмещению убытков по ипотеке).

Это страховой полис, задача которого – защитить кредитора от потерь, которые он понесет, если придется приобрести собственность из-за долгов по ипотеке. Эта страховка общепринята в случае больших кредитов для оценки ипотеки, в случае если цена недвижимости ненамного превышает запрашиваемую сумму займа. Эти расходы несет, как правило, заемщик, но важно помнить, что это страховка для кредитора, а не заемщика, но платите за нее вы.

Страховка

Кредиторы настаивают на том, чтобы недвижимость была адекватно застрахована соответствующим полисом на здание, охватывающим обычные риски. Кроме того, вы должны иметь специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т.д.. Другой формой защиты является план защиты ипотеки, цель которого – гарантировать защиту от безработицы, болезни и увольнения по сокращению.

Страхование жизни

Некоторые кредиторы требуют страхования жизни, которое призвано возместить заем в случае вашей смерти. Как правило, необходим один из следующих видов страхования.

Срочная страховка – эта самая дешевая и простая форма страхования жизни, предусматривающая страхование жизни лишь на определенный срок. Сумма страховки выплачивается только в случае, если страхователь умирает в этот период. Такой полис не имеет никакой инвестиционной ценности.

Неизменная срочная страховка – сумма, которую застрахованный не меняет в течение срока действия полиса. Как правило, цель таких полисов – выплата займа после смерти заемщика(застрахованного). Равноценная срочная страховка наиболее подходящая, когда заем имеет фиксированную капитальную стоимость, которая остается неизменной в течение этого срока. Полис может быть оформлен на жизнь одного человека или пары.

Убывающая срочная страховка – сумма уменьшается пропорционально сокращению подлежащей выплате суммы. Этот тип страховки, как правило, используется для защиты ипотеки с выплатой процента по капиталу, где баланс к выплате уменьшается с каждым годом.

Другие формы защиты

Можно также подумать о страховке в случае утраты трудоспособности из-за болезни или несчастного случая или смертельно опасной болезни. Эти вопросы можно обсудить с вашим консультантом по ипотеке.

Типы ипотеки

Ипотека с фиксированным процентом

Если вы выбрали фиксированный процент ипотеки, размер ежемесячных платежей не будет меняться в период фиксированного процента, независимо от каких-либо колебаний процентной ставки на рынке. Это может быть важно для вас в случае ограниченности бюджета, поскольку вы защищены в случае роста процентной ставки. Однако, если процентная ставка упадет ниже фиксированной суммы, вам придется платить по-прежнему. После окончания периода фиксированного процента, ипотека, как правило, переводится на варьирующую ставку.

Ипотека с ограничением процента

При ипотеке с ограничением процента существует максимум процента на протяжении данного срока. Выплачиваемый вами процент не может превышать договоренной суммы, таким образом, вам известна максимальная сумма, которую может понадобиться выплатить в месяц. Преимущество этой формы в том, что если основная процентная ставка упадет ниже ограничивающего предела, сумма выплат также снизится..

Ипотека с дисконтированным процентом

Ипотека с дисконтом означает сокращение платежей в течение данного периода. Кредитор предоставляет подлинную скидку по переменной ставке. Например, переменная ставка может составлять 5% со скидкой 1%, так что подлежащий выплате процент составит 4%. Если переменная ставка, на которой основана ваша скидка, упадет, ваши платежи также снизятся. Тем не менее, если стандартная переменная ставка кредитора повысится, вам придется платить больше. Хотя дисконтированная ставка вначале может быть выгодна, вам следует подумать, сколько вам придется платить после окончания срока дисконта

100% ипотека

При 100% ипотеке вы заимствуете 100% цены недвижимости, т.е., никакого задатка не требуется. Ставки могут быть фиксированными, переменными, дисконтированными или с заданным верхним пределом. Обращение за 100% ипотекой означает, что вы рискуете оказаться в минусе, если цены на дома упадут. Также вам могут назначить процент выше среднего и более высокую цену за кредит.

Ипотека с собственным подтверждением

Ипотека с собственным подтверждением доступна всем заемщикам и особенно полезна для работников по контракту и лиц, занимающихся индивидуальной трудовой деятельностью. Кредитор осведомится о подробностях дохода заемщика , но не потребует представления доказательств всей суммы доходов. Остальные условия будут зависеть от требований кредитора на данный момент и процентных ставок, господствующих на рынке.

Ипотека с переменным процентом

При ипотеке с переменным процентом выплачиваемая вами сумма увеличивается или уменьшается в зависимости от изменения процентной ставки. Это значит, что вы не можете заранее предсказать ежемесячную стоимость кредита, что может создать финансовые заботы в течение периода ипотеки.

Ипотека ” купить, чтобы сдавать”

Ипотека “купить чтобы сдать” предоставляется для покупки недвижимости в целях инвестирования в сектор частной сдачи внаем. Оценить, насколько легко можно будет получить кредит, можно, основываясь на прогнозе дохода и/или доходов, в зависимости от индивидуальной политики кредитора.

Ипотека “сдавать, чтобы купить”

Схема этого типа позволяет купить новый дом и сдавать старый, пока доходы от аренды вашего существующего дома будут позволять оплачивать ипотеку. Кредиторы, предоставляющие ипотеку этого типа, как правило, предлагают вам ипотеку за новую недвижимость, основываясь на нормальном доходе, даже если у вас уже есть недвижимость. Таким образом вы получаете две ипотеки по обычным ставкам проживающего владельца, избегая таким образом слегка более дорогой ипотеки “купить, чтобы сдавать”.

Как правило, при схеме “сдавать, чтобы купить ” вам понадобится только 5 – 10 процентная скидка. Это значительно меньше, чем 20, которые, как правило, требуются при ипотеке “купить, чтобы сдавать”, и уже само по себе может стать хорошей причиной последовать этой схеме.

Право на покупку

Ипотекой могут воспользоваться арендаторы, проживающие в общественном жилье и желающие купить недвижимость по праву воспользоваться схемой ипотеки при покупке. Люди, которые в настоящее время снимают недвижимость у местного совета, ассоциации домовладельцев(не благотворительной) или треста жилья считаются общественными арендаторами. Большая часть недвижимости, покупаемой согласно праву покупки по схеме ипотеки, является жильем местных органов власти.

Текущий счет и ипотека со смещением

Ипотека на основе текущего счета позволяет вам осуществлять управление ипотекой через текущий счет. Этот метод позволяет вам сохранять процент, в то время как ваш нормальный приток денежных средств будет изменять остаток счета. От вас могут потребовать вносить свою зарплату на счет. Ипотека со смещением позволяет вам независимо вести счета, напр., ипотеку, сбережения, текущий счет и т.д., но все остатки будут смещаться друг относительно друга, давая, таким образом, возможность сокращать выплачиваемый процент, в результате ипотека может быть выплачена раньше.

Ипотека на основе базовой ставки

Ипотека на основе базовой ставки Банка Англии может оформляться на определенный период или на все время кредита. Выплачиваемая сумма колеблется в соответствии с колебанием базовой ставки Банка Англии.

Ипотека с возвращением наличных

Ипотека с возвращением наличных предусматривает скидку в наличных при завершении покупки. Сумма является или процентом аванса или фиксированной суммой. Такое возвращение наличных может помочь вам покрыть некоторые расходы по обстановке дома, но этот бонус часто подлежит высоким ставкам по возвращенным выплатам и может включать пени за более раннее возмещение суммы.

Гибкая ипотека

Основное свойство гибкой ипотеки – возможность делать дополнительные платежи, когда у вас есть дополнительные деньги. Возможно также сокращение месячных платежей и даже каникулы по платежам, хотя, как правило, для этого необходимы резервы перевыплат до заключения такого соглашения. Такая ипотека, как правило, предоставляется на основе дневной ставки. Гибкая ипотека, как правило, предусматривает возможность скидки, что позволяет одалживать дополнительные средства по заранее определенной ставке.

Юристы

Ваш юрист играет ключевую роль в приобретении вашего нового дома. Его обязанности были рассмотрены ранее при описании Процесса покупки дома.

Оценка

При покупке дома важно иметь заключение оценщика об общем состоянии недвижимости. Оценщик – это квалифицированный эксперт по зданиям, который может обнаружить любую проблему или слабое место в вашей потенциальной покупке- он должен будет произвести оценку. Оценка необходима по целому ряду причин. Необходимо установить стоимость недвижимости, чтобы, в случае какого-либо дефолта, кредитор имел возможность при необходимости продать недвижимость и вернуть сумму, одолженную покупателю. Также оценка требуется в целях страхования, т.е., для установления стоимости восстановления недвижимости или ее реставрации до прежнего состояния после какого-либо ущерба или полного разрушения.

Существует три основных типа оценка

Общая оценка

Это оценка только в целях ипотеки. Это ограниченный отчет для строительных компаний, банков и других кредиторов до того, как дается ссуда на приобретение недвижимости. Отчет исключительно помогает сориентировать кредиторов относительно стоимости недвижимости. Хотя оценщик, являющийся квалифицированным специалистом, и делает осмотр объекта, это не тщательный осмотр, и он может выявить только крупные дефекты. Оценщик не осматривает подвальные помещения, чердак и крышу и другие помещения, в которые может быть затруднительно попасть. Внешний вид и крыша недвижимости изучаются с земли.

Но помните! Ипотечная оценка основана на ограниченном осмотре, цель которого – удовлетворить требованиям кредитных организаций. Это не полноценный осмотр в целях оценки.

Помни, покупатель!

Продавцы не обязаны сообщать тебе о дефектах дома, даже если они знают о них.

Осмотр при оценке для покупки дома более подробен, чем Общая оценка, и сосредоточен он на дефектах и проблемах, носящих неотложный или серьезный характер.

Осмотр при покупке дома

Осмотр и оценка при покупке дома (HSV , Homebuyer Survey and Valuation), также известный под названием Отчет покупателя дома, это оценка, выполняемая по определенному стандарту, установленному RICS – это наиболее рекомендуемый вариант для обычной недвижимости, построенной в пределах последних 150 лет, находящейся в неплохом состоянии.

ОН не касается в подробностях недвижимости и сосредоточен только на вопросах, требующих неотложного внимания. Он не слишком подходит для недвижимости, требующей ремонта, или в случае если вы планируете капитально перестроить дом.

HSV включает следующие детали:

• Общее состояние недвижимости
• Любые крупные дефекты в доступных частях здания, которые могут повлиять на стоимость
• Любые неотложные проблемы, которые требуют осмотра специалистом до подписания контракта
• Результаты теста на сырость стен
• Ущерб древесине- включая древоточцев или плесень
• Состояние защиты от сырости, изоляции и дренажа (хотя дренажная система не тестируется)
• Оценка стоимости перестройки дома после пожара в целях страхования дома
• Цена дома на открытом рынке.
• Крыша и чердак, потолки, внутренние стены, полы, камины, трубы, внутренние украшения
• Удобства- электрическое оборудование, газовое оборудование, вода, центральное отопление и дренаж
• Снаружи – сады, изгородь и гаражи, безопасность, местоположение и окружение

В отчете есть раздел, посвященный проблемам, о которых должен знать ваш юрист.

Подтверждается рыночная стоимость недвижимости и дается оценка восстановления дома и суммы, на которую следует его застраховать.

В общем, отчет включает подробности о важных и неотложных дефектах и дается заключение о безопасности, местоположении и окружении, которое может повлиять на ваше решение приобрести эту недвижимость.

Строительная оценка является наиболее полной формой оценки недвижимости- но также и самой дорогой. Ее цель – обнаружить любой аспект дома, который может означать необходимость ремонта или снизить стоимость дома; если проблема обнаружилась впоследствии и не была замечена оценщиком, от оценщика можно потребовать компенсацию.

Строительный осмотр

Строительный осмотр – это детальный осмотр недвижимости. Он годится для любой недвижимости, в частности:

• Здания, внесенные в охранный список
• Старые здания,
• Здания, построенные необычным образом, независимо от возраста
• Недвижимость, которую вы планируете обновить или перестроить
• Недвижимость, подвергшаяся существенной перестройке

Обследуются все доступные части недвижимости – и вы можете попросить включить определенные зоны, таким образом, вы можете прояснить все опасения по поводу здания.

Строительный осмотр включает подробности о следующем:

• Серьезные и второстепенные дефекты, и что они могут означать
• Возможная стоимость ремонта
• Результаты тестирования стен на сырость
• Ущерб древесине- включая древоточцев и плесень
• Состояние защиты от сырости, изоляции и дренажа (хотя дренаж не тестируется)
• Техническая информация о конструкции недвижимости и использованных материалах
• Местоположение
• Рекомендации о дальнейшем специальном обследовании.

Строительный обзор более дорог, поскольку оценщик охватывает все доступные части недвижимости. Этот тип обзора годится для любых типов жилья, но особенно мы рекомендуем его в отношении собственности, построенной до 1920 г. Или при значительных перестройках или перепрофилировании здания.

Во многих отношениях он построен по той же схеме, что и Осмотр при покупке дома, касаясь основных элементов, но помимо этого в нем дается более подробное объяснение конструкции и даются рекомендации по дефектам и возможным путям их исправления.

Новая недвижимость

Дом, которому меньше 10 лет, может подпадать под действие Схемы национального совета по домостроению (NHBC National House Building Council) или других сходных гарантий. Гарантия переходит к новому собственнику и охватывает только некоторые из дефектов, которые появились после того, как дом был продан.

Что делать, если дело принимает дурной оборот

Если вы считаете, что ваш новый дом имеет проблемы, которые просмотрел оценщик, вы можете обратиться в RICS, если он является ее членом.