Таймшер

Таймшер является формой собственности или правом на пользование имущества, или термином, который используется для описания таких свойств. Эти свойства, как правило, применимы к кондоминиумам, в которых несколько сторон держат права на использование имущества, и каждому держателю этого права отводится период времени (обычно одна неделя, и почти всегда то же самое время ежегодно), в котором они могут использовать имущество. Апартаменты могут быть на основе частичной собственности или на основе аренды (“право на использование”), в котором право собственности на недвижимость не распространяется на держателя.

Согласно одному докладу, это понятие образовалось изначально в Европе в 1960-х годах. Разработчик лыжного курорта (Hapimag) во французских Альпах предложил своим обнадежившим гостям “прекратить снимать комнату”, а вместо этого “купить отель”. Последующий успех был поддержан, и концепция быстро обняла разработчиков по всему миру, повышая продажи профицита кондоминиума в то время, когда курортная отрасль была в депрессивном состоянии.

Эта концепция привлекла многих курортных разработчиков и видных отельеров, таких как Starwood, Wyndham, Accor, Hilton Hyatt, Marriott и Дисней. Отдых в собственности оказался прибыльным для заинтересованных сторон в этих крупных курортных семьях, из-за его популярности со стороны любителей отдыха. Эта форма жилья породила целый ряд продаваемых размещений на подобной схеме: автомобили, самолеты, кондо-отели, блоки и роскошные фракционные владения (при которой богатые гости могут останавливаться до четырех месяцев в году, и зачастую распорядиться в оплате шестизначных сумм).

Отрасль регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе она регулируется по европейскому и национальному законодательству. В 1994 году Европейский Союз принял “Европейскую Директиву 94/47 / EC Европейского парламента и Совета о защите покупателей в отношении некоторых аспектов контрактов, связанных с приобретением права на использование недвижимого имущества на тайм-шер основе”, который был предметом недавнего обзора.

Большинство владельцев хвалят идею обмена их недели, как самостоятельно, так и через отдельные обменные организации, для того чтобы останавливаться в одном из тысячи других курортов по всему миру. Иногда владельцы могут организовать прямой обмен. Для этого требуется нахождение владельца с расположением и неделей, как взаимного желания. Эта форма обмена встречается редко, и это может спасти от часто востребованных биржевых сборов за обмен. Было создано несколько досок объявлений, чтобы помочь таймшер-владельцам знакомиться с другими таймшер-владельцам и совершать обмен.

Этот тип жилья может принимать различные формы в зависимости от продавца. Подавляющее большинство состоят из одной недели собственности, то есть 1/52 года, но некоторые разработчики продают системы на бальной основе, которые являются валютой для различной формы отдыха, позволяя проживать в гостинице, арендовать автомобили, и останавливаться в больших сетевых курортах.

Основное различие в типах отдыха в собственности между безусловным правом собственности и правом пользования контрактом.

В безусловном праве собственности контрактов использование курорта, как правило, делится на неделю шагом, и они продаются как долевая собственность и недвижимое имущество. Как и в любой другой части недвижимого имущества, владелец может использовать его или ее неделю, арендовать его или ее неделю, отдавать ее, оставить его на своих наследников или продать другому потенциальному покупателю.

Владелец также несет ответственность за его части налогами на недвижимость, которые, как правило, собираются с платы за обслуживание кондоминиума. Потенциально, владелец может даже вычесть из своего налогооблагаемого дохода некоторые расходы, связанные с собственностью – это налоги на недвижимость.

В то время как эта форма собственности может предложить дополнительную защиту для владельца, как форма физического владения, безусловное право собственности может быть сложным, как прямая собственность в том, что структура дел варьируется в зависимости от местных законов о собственности. Договора о владении на правах аренды являются общими и предлагают собственность на определенный период времени, после которого право собственности возвращается к собственнику. Владение на правах аренды, иногда предлагается в бессрочное пользование, однако многие не передают право собственности на землю, а только на апартаменты или квартиру для размещения.

С правом пользования, покупатель имеет право на использование имущества в соответствии с договором, но в какой-то момент контракт заканчивается, и все права возвращаются к собственнику. Другими словами, контракт на право пользования дает право на использование курорта в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют жесткие ограничения на владение зарубежной недвижимостью, так что это является распространенным методом для разработки курортов в таких странах, как Мексика. Клубный отдых Дисней также продается как право пользования. Обслуживание должно быть принято согласно форме собственности, а право пользования часто принимает форму клубного членства или бронируется в системе как право пользования. Если система бронирования принадлежит компании и она не под контролем владельцев, право пользования, может быть потеряно в связи с крахом управляющей компании.

Самый основной единицей является фиксированная неделя; курорт будет иметь календарь, исчисляющий недели, начиная с первой календарной недели в году. Владелец может владеть безусловным правом собственности на пользование апартаментами в течение одной, указанной недели. Например, 26 неделя обычно включает в себя четыре июльских праздника, 51 неделя – Рождество и так далее. Если владельцу принадлежит 26 неделя на курорте – он или она может использовать эту неделю каждый год.

Основное различие в типах отдыха в собственности между безусловным правом собственности и правом пользования контрактом.

Иногда интервалы продаются как плавающие недели. Право собственности будет конкретно на количество недель владельца во владении и из них собственник может выбрать время для пребывания в собственности. Примером этого может быть плавающая неделя летом, когда владелец может запросить любую неделю в течение летнего сезона, в целом с 22 по 36 неделю. В данном примере будет сопоставление главных праздников – такие дни недели, как день поминовения, четвертое июля и День труда.

Недели, в которых школы все еще на учебе не обладают столь высоким спросом. Некоторые плавающие контракты исключают основные праздники, так как они могут быть проданы в качестве основных недель.

Некоторые из них продаются как вращающиеся недели. В попытке дать всем владельцам шанс для лучших недель, недели чередуются вперед или назад по календарю, поэтому один год владелец может использовать 25-ю неделю, потом 26 неделю в следующем году, а затем 27 неделю год после этого. Этот метод дает каждому владельцу справедливую возможность для простых недель, но он не является гибким.

Клубный отдых относится к организациям, в которых можно владеть интервалом в нескольких курортах в разных местах. Некоторые клубы содержат только индивидуальные недели в других курортах разработчиков. Они продаются как безусловное право собственности, так и как право пользования и члены клуба могут зарезервировать время для отдыха в любом из принадлежащих курорту апартаментов, при условии их наличия. Клубный отдых удовлетворяет широкий круг экономических слоев и уровней дохода.

Основанные бальные программы курортов, также продаются как безусловное право собственности, так и как право пользования. Бальные программы ежегодно дают владельцу количество баллов, равное уровню владения. Владелец в бальной программе может использовать эти баллы, чтобы организовать поездку в курортную группу. Многие бальные программы связаны с большими курортными группами, которые предлагают большой выбор вариантов назначения. Многие бальные программы курортов обеспечивают гибкость от традиционного недельного пребывания. Члены курортной бальной программы, такие как Worldmark, могут потребовать весь доступный запас курортной группы.

Член бальной программы может зачастую запрашивать фракционные недели, по мере наличия оставшихся свободных недель. Количество баллов, необходимое для пребывания на курорте будет отличаться в зависимости от точек графика. Точки графика позволяют учитывать такие факторы, как:

Эти свойства, как правило, имеют отношение к стилю апартаментов, размером от студии (с комнатой на двоих) до трех и четырехкомнатных апартаментов. Эти крупные апартаменты позволяют комфортно разместиться большой семье. Апартаменты обычно включают полностью оборудованную кухню с обеденной зоной, посудомоечной машиной, телевизором, видеомагнитофоном и т.д. Это не редкость, когда стиральные машины и сушилки расположены в апартаментах или имеют легкий доступ на курорте. Кухни оборудованы по формату апартаментов, так что в апартаментах, в которых спит четверо имеются по крайней мере четыре стакана, тарелки, вилки, ножи, ложки, миски и так далее, для того чтобы все четыре гостя могли расположиться и есть вместе.

В апартаментах, как правило, указывается какое общее количество персон будет спать, и сколько персон будет спать в частном порядке.

Сон в частном порядке относится к числу гостей, при котором нет возможности пройти через спальню других гостей, чтобы использовать уборную. Эти курорты, как правило, строго по числу гостей на апартаменты. Размер апартаментов может повлиять на спрос в данном курорте, где на апартаменты A с двумя спальнями может быть более высокий спрос, чем апартаменты с одной спальней в том же курорте. То же самое не относится, к сравнению к курортам в разных местах. На одну спальню с прекрасным расположением все еще может быть более высокий спрос, чем на курорт с меньшим спросом. В случае, если одна спальня расположена на территории большого пляжного курорта, по сравнению с апартаментами из двух спален на курорте, расположенном вдали от пляжа.